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土地の評価方法

土地の固定資産評価は総務大臣の定めた固定資産評価基準にもとづいて行われ、毎年3月末日までに市町村長がその価格を決定します。この価格をもとに課税標準額を算定し、税額を求めます。
具体的な宅地の評価方法に関して、取手市では次の評価方法を採用しています。

市街地宅地評価法

• 用途地区の区分…用途地区の区分とは、宅地の利用状況が類似する地区に区分することです。主に、普通商業地区・併用住宅地区・普通住宅地区に分けられます。
• 状況類似地区の区分…用途地区について、その状況（道路幅、最寄りの駅への距離、公共施設等への接近性、バス停の有無、商業施設との距離、商業割合など）の相違により地域を詳細に区分します。
• 標準的な宅地を選定…状況類似地区ごとに、主要な街路に面している標準的な宅地（面積・形状が標準的なもので利用形態も用途地区の用途に供されているもの）を選びます。
• 主要な街路（標準的街路）への路線価の付設…不動産鑑定士による鑑定価格をもとに適正な時価を算定し、標準宅地に接する主要街路（標準的街路）に1平方メートルあたりの価格を設定します。整然と区画割された地区については一街路単位で路線価の付設を行います。
• その他の街路への路線価の付設…各主要な街路（標準的街路）に付設された路線価と、価格を形成する要因の相違点を比較衡量し状況類似地区ごとにその他の街路に路線価の付設を行います。
• 画地計算…路線価をもとに、各路線価に接している土地（画地）ごとに、それぞれの間口、奥行、形状、利用制限などを標準的な画地と比較して1平方メートルあたりの価格を計算します。（画地とは、1つの土地または2つ以上の土地で土地の利用状況が同一である土地です）
• 評価額の算定…上記画地計算で求めた各土地の1平方メートルあたりの価格に地積を乗じて評価額を算定します。

その他の宅地評価法

• 標準宅地の価格算出…不動産鑑定士による鑑定価格をもとに適正な時価を算定し、標準宅地の価格を算出します。
• 画地計算…各画地ごとに、間口、奥行、形状などを標準的な宅地と比較して1平方メートルあたりの価格を計算します。
• 評価額の算定…上記画地計算で求めた各土地の1平方メートルあたりの価格に地積を乗じて評価額を算出します。

状況類似評価法

大規模工場敷地、マンション敷地等一定規模以上の面積を有する土地に対し適用します。評価対象地自体を鑑定評価の対象とするため、不動産鑑定士による鑑定価格をもとに適正な時価を算定し、固定資産の価格を評定します。

住宅用地と特例措置

住宅用地…賦課期日(毎年1月1日)現在で、次のいずれかに該当する土地です。

• 専用住宅（専ら人の居住の用に供される家屋）の敷地の用に供されている土地
  この場合は、当該家屋の床面積の10倍を限度とする土地全部です。
• 併用住宅（一部を人の居住の用に供される家屋のうち、全体の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの）の敷地の用に供されている土地のうち、その土地の面積に下記の区分に応じた住宅用地の率を乗じた面積になります。この場合、計算された住宅用地の面積が家屋の床面積全体の10倍を超えるときは、床面積全体を10倍した数字に下記の住宅用地の率を乗じた面積になります。

併用住宅の住宅用地の率

地上5階以上の耐火建築物である併用住宅の場合

• 居住部分の割合が4分の1以上2分の1未満のときの住宅用地の率0.5
• 居住部分の割合が2分の1以上4分の3未満のときの住宅用地の率0.75
• 居住部分の割合が4分の3以上のときの住宅用地の率1.0

上記以外の併用住宅の場合

• 居住部分の割合が4分の1以上2分の1未満のときの住宅用地の率0.5
• 居住部分の割合が2分の1以上のときの住宅用地の率1.0

住宅用地の特例

住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要性があることから課税標準の特例措置を適用しています。

固定資産税

• 小規模住宅用地…住宅1戸あたり200平方メートル以下の住宅用地をいい、課税標準額を価格の6分の1とする特例措置を適用します。
• その他の住宅用地…小規模住宅用地以外の住宅用地です。課税標準額を価格の3分の1とする特例措置を適用します。

都市計画税

• 小規模住宅用地…200平方メートル以下の住宅用地の課税標準額は価格の3分の1とする特例措置を適用します。
• その他の住宅用地…小規模住宅用地以外の住宅用地の課税標準額は価格の3分の2とする特例措置を適用します。

土地に対する税負担の調整措置

宅地の税負担の調整措置

平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されています。

• 「負担水準」とは…個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているか示すもの
• 負担水準＝前年度課税標準額÷今年度の評価額×100（％）
  （注意）住宅用地の「今年度の評価額」については、住宅用地特例率6分の1または3分の1を乗じた額となります。また、都市計画税の住宅用地特例率は3分の1または3分の2となります。

宅地の区分	負担水準	課税標準額の算出 （負担調整措置）
小規模住宅用地 および 一般住宅用地	100％以上	「今年度の評価額」×6分の1または3分の1 （注意）都市計画税は、3分の1または3分の2 （100％に引き下げ）
	100％未満	「前年度課税標準額」＋（（「今年度の評価額」×6分の1または3分の1）×5％） （注意）都市計画税は、3分の1または3分の2 （注意）ただし、上記により計算した額が（「今年度の評価額」×6分の1または3分の1）の100％を上回る場合は100％相当額とし、20％を下回る場合は20％相当額とする。
非住宅用地	70％超	「今年度の評価額」×70％ （70％に引き下げ）
	60％以上70％以下	「前年度課税標準額」 （据え置き）
	60％未満	「前年度課税標準額」＋（「今年度の評価額」×5％） （注意）ただし、上記により計算した額が「今年度の評価額」の60％を上回る場合は60％相当額とし、20％を下回る場合は20％相当額とする。

 

市街化区域の農地の場合

市街化区域内にある農地は、本来、宅地並みの価格を基に課税することとされていますが、住宅用地の税負担の関係や市街化に伴う税負担の増加を緩和するために特例措置があり、税額が軽減されています。

原則として、今年度の本来の課税標準額に対する前年度の課税標準額の割合に応じて、今年度の課税標準額が決まる仕組みになっています。

今年度の本来の課税標準額＝今年度の評価額×3分の1
（注意）都市計画税は、「今年度の評価額」3分の2を乗じた額となります。

今年度の本来の課税標準額に対する前年度の課税標準額の割合＝前年度の課税標準額÷今年度の本来の課税標準額×100（％）

今年度の本来の課税標準額に対する 前年度の課税標準額の割合	課税標準額の算出 （負担調整措置）
100％以上	「今年度の本来の課税標準額」 （100％に引き下げ）
100％未満	「前年度課税標準額」＋（「今年度の本来の課税標準額」×5％） （注意）ただし、上記により計算した額が「今年度の本来の課税標準額」の100％を上回る場合は100％相当額とし、20％を下回る場合は20％相当額とする。

固定資産税に関する非課税扱い

下記にかかげる固定資産は固定資産税、都市計画税が非課税となります。

• 建物建築の際、当該建物敷地が接面する公道の中心線から2メートルに満たない位置に存し、当該2メートルを満たすために必要な土地を公衆用道路として土地の利用形態を変更（セットバック）し、建築指導に係る担当課または課税課土地係に非課税申請があった場合（原則として非課税申請のあった日の属する年の翌年度課税分から非課税になります）。

• 現況が公衆用道路（不特定多数の利用する通り抜けのできる公道）としての形態を明示している場合（現況の土地の位置関係を証する図面等を添付の上、課税課土地係に申請して下さい。申請のあった日の属する年の翌年度課税分から非課税になります）。

• その他、地方税法に規定された非課税対象となる固定資産。

申請に必要な書類

• 非課税申請書PDF形式（PDF：36KB）（別ウィンドウで開きます）
• セットバック部分の地積が分かる地積測量図等
• 土地の所在図（公図および住宅地図（写））
• 委任状（所有者以外の申請の場合）

路線価の公開

資産評価システム研究センターでは、全国の路線価等の情報をインターネットで公開しています。

全国地価マップ（外部リンク）（別ウィンドウで開きます）